Novostavba alebo starší dom?

Kúpa rodinného domu je pre každého niečo výnimočné, niečo, čo v živote rieši raz, možno dvakrát. O to dôležitejšie je rozhodnutie, či kúpiť starší dom alebo radšej novostavbu rodinného domu.

Na čo by ste mali predovšetkým myslieť pri takomto rozhodovaní?
1. Lokalita – aj pri kúpe staršieho domu, resp. novostavby platí to isté čo pri kúpe akejkoľvek inej nehnuteľnosti, a to síce staré známe – „tri najdôležitejšie veci pri kúpe nehnuteľnosti sú lokalita, lokalita a znovu lokalita“. Avšak práve tu musí väčšina kupujúcich robiť najväčšie kompromisy, pretože širšie centrum každého mesta je zastavané prevažne staršími domami.

2. Technický stav – najväčšie riziko je samozrejme pri kúpe staršieho domu, kde odporúčam využiť služby skúseného stavebného technika. Rekonštrukciou staršieho domu síce dokážete dosiahnuť esteticky krásne bývanie, avšak niektoré časti domu vymeniť neviete a ani nemôžete. Pri novostavbe máte naopak zaručené, že dom je postavený zo súčasných kvalitných a certifikovaných materiálov od základov až po strechu, a tak sa nemusíte obávať skrytých porúch, ktoré sa častokrát pri staršom dome objavia až po nejakom čase. Jednoducho platí NOVÉ JE NOVÉ.

3. Inžinierske siete – v prípade väčších miest sú väčšinou k dispozícii všetky siete aj v prípade starších domov a pozornosť je skôr potrebné venovať prípojkám a ich technickému stavu. V prípade menších obcí sú inžinierske siete väčším problémom a väčšinou niektoré chýbajú. Je síce super mať vlastnú studňu, najmä na úžitkovú vodu, avšak kvalita vody v studni kolíše a pre účely pitnej vody väčšinou nespĺňa kritériá. V prípade vlastnej žumpy namiesto verejnej kanalizácie rastú náklady na bývanie, pretože napr. pri 4-člennej domácnosti je potrebné obsah žumpy nechať vyviesť každý mesiac, čo znamená výdavok cca 60 eur.

4. Mesačné náklady na bývanie – medzi hlavné výdavky pri bývaní v dome patria platby za vykurovanie a prípravu teplej vody. Práve v tejto oblasti je novostavba vo výhode oproti staršiemu rodinnému domu. Od roku 2021 sa rodinné domy musia podľa platnej legislatívy stavať minimálne v energetickej triede A0, čo znamená, že sú nízkoenergetické a na vykurovanie a prípravu teplej vody zaplatíte podstatne menej ako v starších stavbách. Samozrejme aj rekonštrukciou staršieho domu dokážete znížiť mesačné náklady na bývanie, avšak investície na takúto rekonštrukciu často prevyšujú výstavbu nového domu.

5. Cena – no a sme pri tom najpodstatnejšom, čo rozhoduje či kúpiť alebo nekúpiť starší dom alebo radšej stavať nový. Pri porovnaní ceny staršieho domu a novostavby často zabúdame na podstatnú vec, a tou je životnosť jednotlivých konštrukcií stavby, pričom každá časť domu ju má inú. Veľa kupujúcich sa uspokojí s konštatovaním, že životnosť napr. murovaného domu je viac ako 100 rokov. Pritom neberie do úvahy, že takúto dlhú životnosť majú v podstate len samotné základy, múry, prípadne iné nosné časti a zvyšok stavby ju má podstatne kratšiu. Najmä technické vybavenie ako je vykurovanie, vodovod, elektroinštalácia a ostatné zariadenie, vám 100 rokov určite fungovať nebude. Práve pri kúpe staršieho domu je veľmi komplikované odhadnúť vek a najmä stav jednotlivých konštrukcií a teda aj ich dopad na konečnú cena. Cena pri kúpe staršieho domu totiž zahŕňa nielen kúpnu cenu, ale aj náklady nevyhnutné na rekonštrukciu domu. Predávajúci práve pri predaji staršieho domu väčšinou stanoví cenu bez zohľadnenia reálneho technického stavu a po započítaní potrebných investícií na rekonštrukciu konečná cena často prevyšuje cenu porovnateľnej novostavby. Naopak pri novostavbe máte istotu, že životnosť domu a najmä jednotlivých konštrukcií sa práve začína, a tak na najbližšie obdobie nemusíte rátať s ďalšími investíciami.

Klientom radím, aby vždy porovnávali porovnateľné, so zachovaním svojho zámeru. Pokiaľ chcete bývať v centre mesta, len veľmi ťažko nájdete nízkoenergetickú novostavbu s priestranným pozemkom o výmere 800 až 1000 m2, naviac v tichej lokalite. Naopak, pokiaľ hľadáte pokojné bývanie v peknom prostredí mimo rušného centra, určite máte väčší výber a konečná cena za nové bývanie môže byť príjemným prekvapením aj pre vás samých.