Klesnú ceny bytov v roku 2023 aj v Rožňave?

V tomto článku sa pokúsim logicky zhrnúť argumenty, prečo môžu ceny nehnuteľností klesať aj v Rožňave, ale aj také, na základe ktorých to až také dramatické byť nemusí.

Prečo budú ceny klesať aj v našom regióne:

1. To, že ceny bytov v Bratislave a vo väčších krajských mestách už klesli, je fakt. Vývoj cien v menších mestá v minulosti vždy kopíroval vývoj, ktorý predtým nastal vo väčších mestách. Samozrejme s určitým oneskorením a rôznymi špecifikami, ktoré v meste máme.

2. Za posledný rok ceny niektorých nehnuteľností vzrástli o 30%, avšak tento rast nebol normálny, pretože nebol podporený super ekonomickou situáciou a kúpyschopnosťou obyvateľstva, ale len výsledok nákupnej mánie v realitách podporený veľmi nízkymi úrokmi na hypotékach a ochotou bánk poskytovať úvery aj menej bonitným klientom. Vďaka tomuto nezdravému rastu existuje priestor na možné zníženie cien.

3. Prudký rast úrokových sadzieb úverov na bývanie. Kým na jar roku 2022 ste mohli získať úver na kúpu nehnuteľnosti so sadzbou okolo 1 %, dnes sa sadzby blížia k 4 % a pravdepodobne budú ešte vyššie v závislosti od opatrení ECB. Prakticky to znamená, že dnes vám banka poskytne úver o 40 tisíc eur nižší ako tomu bolo pred rokom. S tým súvisí aj zvýšená obozretnosť bánk a sprísňovanie kritérií NBS pri poskytovaní nových úverov na bývanie. Takisto sa dá očakávať, zo strednodobého pohľadu pri obnovovaní fixácie pri zvyšujúcich sa úrokových sadzbách, zvyšovanie počtu klientov, ktorí si nebudú schopní plniť svoje záväzky voči banke.

4. Inflačný paradox. Za normálny okolností by inflácia mala pomôcť rastu cien nehnuteľností, keďže ich nákup sa realizuje za účelom ochrany prostriedkov pred infláciou, čo je ale v súčasnosti pri klesajúcich cenách nehnuteľností otázne. Toto tiež platí v prípade normálnej a nie nafúknutej skokovej inflácii, ktorú zažívame v súčasnosti. Prudké zvyšovanie cien základných potravín a energií znižuje kúpyschopnosť obyvateľstva.

5. Kým posledné dva roky väčšina kúpyschopných Slovákov podporených ochotou bánk poskytnúť lacný úver, kúpila investičnú nehnuteľnosť s predpokladom ďalšieho výnosu či už z prenájmu alebo zvýšenia jej ceny, v súčasnosti sa situácia mení a investičných nákupov prudko ubúda.

6. Naviac je pokles cien nehnuteľností výrazne podporovaný psychologickými faktormi a bombastickými článkami v médiách o poklese cien nehnuteľností na Slovensku.

A prečo by to nemuseli byť až tak dramatické:

1. Jeden z rozhodujúcich faktorov prečo pokles cien nemusí byť až tak dramatický je stály nedostatok bytov, ale aj novostavieb domov v Rožňave a okolí. Za posledné desaťročia sa v meste nepostavil ani jeden nový bytový dom a v súčasnosti sa realizuje jediný väčší developerský projekt na výstavbu rodinných domov.

2. Predpokladám, že ku korekcii cien smerom dole dôjde, no vo zvýšenej miere najmä v prípade starších nehnuteľností v pôvodnom stave, na ktorých rekonštrukciu sú potrebné zvýšené náklady súvisiace s nárastom cien v stavebníctve.

3. V súčasnosti stále evidujeme záujemcov o kúpu nehnuteľnosti s využitím hypotéky, a to najmä z dôvodu ich obavy o ďalší rast úrokových sadzieb a sprísňovania podmienok pre poskytovanie úverov v budúcnosti.

4. Taktiež nemožno zabudnúť na fakt, že vývoj cien nehnuteľností prebieha v určitých cykloch, a pokiaľ nedôjde k zvýšeniu nezamestnanosti a k zhoršeniu ekonomickej situácie, ceny nehnuteľnosti prudšie klesať nebudú.


Pre tých, ktorí v budúcnosti plánujú kúpiť nehnuteľnosť je dobrou správou fakt, že výber nehnuteľností bude širší a nebudú tak tlačení k múru zo strany predávajúceho. Ak potrebujete nehnuteľnosť predať, tak sa hlavne pripravte na to, že už to nepôjde tak rýchlo a budete musieť zreálniť svoje očakávania.

článok vydaný:
späť na zoznam