V akej výške môžem dostať hypotéku?

Asi jedna z najčastejších otázok, s ktorými sa pravidelne stretávame.
Keďže je potrebné zohľadniť viac kritérií, v tomto článku sa pozrime na to, akú výšku hypotéky je možné dostať z pohľadu príjmov, respektíve bonity klienta.
V jednoduchosti sa dá povedať, že maximálna výška hypotéky sa určí ako nižšia z hodnôt, ktorá vzíde porovnaním parametrov DTI a vypočítanej maximálnej výšky hypotéky podľa výdavkov.

Parameter DTI (debt to income) určuje maximálnu výšku hypotéky na základe príjmov klienta, pričom aktuálna hranica je na úrovni 8 násobku čistého ročného príjmu klienta.
Príklad: Manželia zarábajú spolu 1000 eur mesačne v čistom, ich maximálna výška úveru podľa DTI je 96000 eur.

Výpočet maximálnej výšky hypotéky podľa výdavkov je už trochu zložitejší.
Vo vzorci na určenie maximálnej výšky hypotéky podľa výdavkov vystupujú nasledovné premenné:
životné minimum, výška existujúcich splátok úverov, parameter DSTI a stress test.

Životné minimum je pre 1. dospelú osobu v domácnosti je 210,2 €, životné minimum pre 2. dospelú osobu v domácnosti je 146,64 € a životné minimum pre každé nezaopatrené dieťa je 95,96 €.
Parameter DSTI (debt service to income) určuje výšku rezervy príjmov, ktorá nesmie byť použitá na splácanie úverov. V súčasnosti legislatíva stanovuje túto rezervu na 40%.

Najprv si vypočítame maximálnu splátku, ktorá môže byť použitá na splácanie hypotéky.

maximálna splátka hypotéky = ((celkové príjmy žiadateľov – životné mimimá všetkých osôb v domácnosti)*(1 – povinná rezerva 40%) – existujúce splátky úverov))
Príklad: Manželia zarábajú spolu 1000 eur mesačne v čistom, majú dve deti a nemajú žiadny úver.
Maximálna splátka úveru je = ((1000 € – 210,2 € – 146,64 € – 95,96 – 95,96) * 0,6)) = 270,74 €
Pri predpokladanom úroku hypotéky 1% ich maximálna výška hypotéky je 84 000 €.

Ostáva nám ešte aplikovať stress test. Ide o simulované zvýšenie úrokovej sadzby, ktorú by ste v banke získali o 2%. To znamená, že klienti môžu mať maximálnu výšku hypotéky, ktorá zodpovedá ich maximálnej splátke pri úroku navýšenom o 2%.
V našom príklade je prepočet stress testu urobený pri úrokovej sadzbe 3%, kedy maximálna výška hypotéky je 64000 eur.
Pre klientov to znamená, že napriek tomu, že ich úverový limit je 96000 eur, podľa výdavkov môžu dostať hypotéku v maximálne výške 64000 eur.

Treba podotknúť, že aj keď každá banka je povinná uplatňovať legislatívu, existujú rozdiely v ponukách bánk a preto je potrebné ich porovnať osobitne u každého klienta.
Pri každom klientovi berie banka do úvahy okrem príjmov aj iné parametre, ako napríklad klientovu dôveryhodnosť, typ a odbor zamestnania, nehnuteľnosť, ktorou bude ručiť a podobne.